Co to opłata adiacencka?
Opłata adiacencka to opłata, którą ponosi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (są to urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne oraz drogi). Jest ona sposobem partycypacji właścicieli nieruchomości w kosztach budowy infrastruktury technicznej. Przyłącz każdy mieszkaniec ma obowiązek wykonać we własnym zakresie. Naliczenie opłaty adiacenckiej jest uniezależnione od faktycznego korzystania z wybudowanej infrastruktury.
Aby ustalić i naliczyć opłatę adiacencką muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:
- muszą zostać stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi;
- musi nastąpić wzrost wartości nieruchomości, dla której zostały stworzone w/w warunki;
- w dniu stworzenia w/w warunków musi obowiązywać uchwała Rady Gminy w sprawie wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich.
Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi. Podstawowe regulacje prawne dotyczące opłat adiacenckich zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami
Czy gmina ma prawo do naliczenia opłaty adiacenckiej, jeżeli inwestycja budowy infrastruktury technicznej została zrealizowana ze środków unijnych?
Tak. Opłatę adiacencką nalicza się do nieruchomości, bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego od nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wobec tego, jeżeli wybudowano kanalizację ze środków unijnych, gmina ma takie samo prawo do naliczenia opłaty jak w przypadku gdyby sama finansowała inwestycję.
Kto musi zapłacić opłatę adiacencką?
Opłatę adiacencką zobowiązani są ponosić ci właściciele nieruchomości lub wieczyści użytkownicy (którzy nie wnoszą opłat rocznych z tytułu wieczystego użytkowania), których wartość nieruchomości wzrosła na skutek budowy sieci infrastruktury technicznej.
Czy można naliczyć opłatę jeżeli przed wybudowaniem kanalizacji nie było przeprowadzonej wyceny nieruchomości?
Tak. Wartość rynkową nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Jak wygląda postępowanie administracyjne?
Wszczęcie postępowania – jest to pierwszy etap, który rozpoczyna postępowanie administracyjne. Otrzymane pismo informuje stronę o celu prowadzonej sprawy, określa adres nieruchomości oraz numer ewidencyjny działki. Następnie jest sporządzany operat szacunkowy, na podstawie którego ustala się wysokość opłaty adiacenckiej. W przypadku gdy strona, która otrzymała zawiadomienie nie jest właścicielem nieruchomości albo istnieją inne przesłanki że nie powinna w postępowaniu uczestniczyć (np. sprzedała nieruchomość, przekazała w darowiźnie albo współwłaściciel zmarł) musi to niezwłocznie zgłosić.
Zakończenie postępowania – po przeanalizowaniu operatu szacunkowego oraz innych dowodów w sprawie, strona otrzymuje zawiadomienie, w którym jest informowana o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym oraz o możliwości składania uwag i wniosków do sprawy. Jest to także moment na składanie wniosków o rozłożenie opłaty na raty.
Decyzja administracyjna w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Decyzja zawiera podstawę prawną, wysokość opłaty, uzasadnienie, termin płatności, pouczenie o możliwości odwołania oraz wariantowo zgodę na rozłożenie na raty.
Ile wynosi opłata adiacencka?
Opłata adiacencka uzależniona jest od wzrostu wartości nieruchomości, a ten określa powołany przez Urząd rzeczoznawca majątkowy (wycena dokonywana jest indywidualnie dla każdej nieruchomości). Wobec tego, wysokość opłaty może być znana dopiero po wykonaniu operatu szacunkowego. Na każdym etapie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej znana jest jedynie stawka opłaty, która na terenie gminy Kłaj wynosi 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Stawka ta wynika z Uchwały Rady Gminy Kłaj z dnia 11 października 2004 r. nr XXIV/182/2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego nr 463 poz. 5195.
Czym jest operat szacunkowy i czy muszę zlecić jego wykonanie?
Operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Jego celem jest wskazanie wartości nieruchomości jaką miała ona przed i po wykonaniu inwestycji. Podane w operacie wartości dotyczą samego gruntu (bez uwzględniania naniesień budowlanych, obiektów małej architektury, nasadzeń, czy wszelkich innych elementów dekoracyjnych). Operat szacunkowy wykonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy na zlecenie gminy. Właściciel nieruchomości nie ma obowiązku zlecenia wykonania operatu szacunkowego do sprawy i nie pokrywa kosztów jego sporządzenia. Właściciel nieruchomości nie ma także obowiązku uczestnictwa w wizji lokalnej na działce.
Otrzymałem decyzję o opłacie adiacenckiej. Jaki jest termin uiszczenia opłaty?
Termin płatności jest bezpośrednio związany z odbiorem decyzji i jej ostatecznością. Decyzja staje się ostateczna po bezskutecznym upływie 14 dniowego terminu na wniesienie odwołania do organu wyższej instancji, przy czym do jego określenia nie wlicza się dnia odbioru decyzji. Piętnastego dnia decyzja staje się ostateczna i podlega wykonaniu, a termin płatności wynosi 14 dni. Jeżeli decyzja była skierowana do kilku osób, za dzień jej odbioru przyjmuje się datę odbioru decyzji przez osobę, która odbierze ją najpóźniej.
Jak mogę zapłacić opłatę adiacencką?
Opłatę można zapłacić przelewem na podane w decyzji konto bankowe lub w kasie Urzędu Gminy.
Czy opłatę adiacencką można rozłożyć na raty?
Tak. Opłatę można rozłożyć na maksymalnie 10 rocznych rat (1 rata płatna raz w roku). W celu rozłożenia opłaty na raty przed wydaniem decyzji, a po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym, należy złożyć stosowny wniosek. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP. W przypadku trudnej sytuacji materialnej właściciela nieruchomości istnieje możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty miesięczne. Wniosek właściciela nieruchomości do Wójta Gminy Kłaj musi zostać złożony w ciągu 14 dni po uprawomocnieniu się decyzji (czyli w terminie na dokonanie płatności), zawierać uzasadnienie trudnej sytuacji materialnej (wraz z odpowiednimi dokumentami, które to potwierdzają) oraz propozycję ilości rat miesięcznych. Wójt w decyzji ustala liczbę rat oraz termin ich płatności. Terminowo płacone raty miesięczne nie są oprocentowane. W przypadku zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej naliczane są odsetki ustawowe.
Na mojej działce stoi nowy dom, a działka sąsiednia jest niezagospodarowana. Czy będę płacić więcej niż sąsiad?
Przy sporządzaniu operatu dla potrzeb opłaty adiacenckiej wycenie podlega sam grunt bez części składowych (czyli między innymi: bez naniesień budowlanych, nasadzeń itp.). Wobec tego, nakłady jakie właściciel nieruchomości poniósł na jej zagospodarowanie (np. budowa domu, garażu, zabiegi upiększające) nie wpłynie na oszacowaną wartość i wyniesie tyle samo co na działce niezagospodarowanej. Ewentualne różnice w wyliczonych wartościach lub w wysokości opłaty adiacenckiej będą wynikały tylko z różnic cech tych nieruchomości (powierzchnia, kształt, możliwość zagospodarowania, tytuł własności, obciążenia itp.).
Czy mogę domagać się ustanowienia służebności przesyłu?
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, którego istotą jest korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych, co oznacza m.in. możliwość wejścia na cudzy grunt obciążony służebnością w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych, usunięcia ich awarii, przeprowadzenia konserwacji, czy też modernizacji. Na terenie gminy Kłaj, w większości przypadków, sieć wodociągowa i kanalizacyjna przebiega przez tereny prywatne, bez ustanowienia służebności gruntowej. W związku z naliczaniem opłat adiacenckich pojawia się coraz więcej wniosków od osób prywatnych, które domagają się ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu ścieków.
Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego następuje na podstawie art. 305¹ Kodeksu Cywilnego. Nieruchomość można obciążyć na rzecz Gminnego Przedsiębiorstwa Komunalnego Sp. z o. o. jedynie w przypadku wybudowania przez nią sieci i związanych z nią urządzeń bądź posiadania do niej prawa własności.
W Gminie Kłaj sieć oraz związane z nią urządzenia stanowią własności Gminy, a nie GPK Sp.z o.o., a przepisów dotyczących służebności przesyłu nie stosuje się do Gminy nie będącej przedsiębiorcą.
Uzyskanie tytułu prawnego do wszystkich gruntów prywatnych, przez które przebiegają media, może zachwiać stabilnością finansową przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego oraz odbić się na taryfach za dostawę wody i odbiór ścieków.
Co ze środkami zgromadzonymi na Funduszu Wodno-Ściekowym?
Środki zgromadzone na Funduszu wodno-ściekowym, stanowiące, w myśl art. 148 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, pomniejszą różnicę między wartością, jaką nieruchomość miała po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem.
